半年楼市观察丨政策密集出台，助力房地产市场平稳健康发展

2024年上半年，楼市迎来了一系列政策“组合拳”。年初，《政府工作报告》明确了今年楼市稳市场、防风险、促转型的政策方向；4月30日召开的中央政治局会议为楼市进一步定调，“去库存”也成为政策的又一发力点；5月17日，居民信贷政策迎来重大利好，首付比例低至15%、取消房贷利率下限。央行推出再贷款工具支持地方国资收储存量商品房，各地推进住房“以旧换新”……

据克而瑞研究中心不完全统计，今年上半年，全国各地共推出楼市优化政策341次，购房限制性政策持续松绑，财税端购房激励政策批量发布。供需两侧同时发力，一系列的政策推动下，市场情绪明显提振，购房需求得以释放，房地产市场加快迈入企稳恢复期。

（图源：58安居客研究院）

首付比例低至15%、取消全国层面房贷利率下限

今年上半年，央行、金融监管总局等部门持续推出多项金融举措，涉及下调最低首付比、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率、LPR降息等。

2月20日，央行公布1年期LPR为3.45%，上次为3.45%；5年期以上LPR为3.95%，上次为4.2%。

克而瑞内部人士彼时表示，此次降息的节点基本符合市场预期，但降息幅度远超预期，25个基点的降幅创LPR机制设立以来之最。作为利率锚的5年期LPR下调，直接带动房贷利率下行，对于新增按揭贷款者而言可以有效减少月供和利息支出，对于存量房贷而言，利率也将在重新定价日调整，有利于减负担、促消费。

5月17日，央行将首套、二套房首付比例下限再下调5个百分点，调整后分别为15%、25%。此后据克而瑞研究中心统计，山东、福建、河南等超22个省份已经落地执行，全国超过200个城市15%首套房最低首付比例。

同时，房贷利率下限正式取消。此前全国首套房贷款利率下限为LPR-20BP，二套房为LPR+20BP，5月17日以后，不再设置全国层面首套房和二套房贷款利率政策下限。截至目前，全国超250城已取消房贷利率下限。国家金融监管总局数据显示，今年5月份首套房贷平均利率3.45%，二套房贷平均利率3.9%，分别比上年同期下降0.55和1个百分点。

（图源：58安居客研究院）

此外，公积金贷款利率下调25BP。调整后，首套房公积金贷款利率为5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公积金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。

（图源：克而瑞研究中心，统计截止时间：2024年6月24日）

值得一提的是，随着居民住房信贷政策的全方位松绑，一些地方出现了首付折上折、5年零月供、先息后本、高评高贷等非常规操作。例如，山东胶州家庭首套房首付可以先交50%，剩下的50%缓交1—2年，首付比例低至7.5%，而成都和昆明部分项目和商业银行则推出了“先息后本”政策，前期仅需偿还当月利息，后期剩余本金按常规等额本金或等额本息方式还款。

超过80个城市及区县推出“以旧换新”

住房限贷政策的调整，降低了置业的门槛及月供负担，而另一政策“以旧换新”，成为今年以来各地打通一二手房交易的障碍，促进改善型购房加速入市的主流政策工具。

58安居客研究院统计数据显示，截至目前，已有河北、江苏、山东、浙江、河南、四川、辽宁、安徽、湖北、福建、湖南、江西、广东、陕西、广西、甘肃、贵州、云南省内的80多个城市或者区域提出以旧换新政策，并且具体模式已经过至少三个版本的迭代。

除了在销售端推动“以旧换新”外，“以旧换新”也成为楼市“去库存”工具箱中的一部分。

5月17日，央行宣布将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收储存量房。6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，提出要加强统筹协调，建立工作专班，地方政府在权限内给予适当的政策支持，降低实施主体经营成本。6月20日，住建部会议明确存量房收储支持范围扩大至县级市。

（图源：克而瑞研究中心，统计截止时间：2024年6月24日）

在中央政策的支持下，已有越来越多的城市鼓励国有企业进场，收购二手旧房用于保障房或者市场化租赁用途，部分城市已有落地的方案，如安徽宣城城市建设集团发布商品房以旧换新公告；武汉硚口城市更新公司深度参与，购房者旧房由区国企进行收购，试点“以房换房”；南京市安居建设集团启动主城六区存量住房“以旧换新”试点……

同时，还有部分城市，鼓励非国企收购换房人的旧房，拓宽新业态、发展新业务。一系列相关配套政策正在加速落地，这不仅有利于缓解企业资金压力，同时也有助于加快商品房市场去库存及增加保障房供给。

展望：下半年政策将继续以稳定市场和去库存为主要目标

业内人士普遍认为，2024年上半年多项楼市政策已陆续出台，体现了政府对房地产市场稳定性的高度重视。通过一系列政策组合拳，平衡了市场供需，短期内核心城市居民购房信心有所修复。对于下半年，受访机构和业内人士都表达了相对乐观的看法。

58安居客研究院认为，下半年政策将继续以稳定市场和去库存为主要目标，预计政府将继续出台力度更大的支持政策，并形成“多子联动”：一是增加改善型购房者入场。在“以旧换新”上加大覆盖面和政府资金的投入，同时更多城市将取消限售，以加速二手房到新房之间的流转；在支持改善型购房方面，还将在放宽第三套贷款上下足功夫。

二是去化已建未售项目。国企“收储”已建未售新房用作保障性住房，且将逐步扩大实施范围，促进房企将回笼资金迅速投入在建工程，以顺利“保交付”。

三是土地增量少而精，推高质量土地。供地节奏将进一步趋缓，同时高质量或者核心区地块的比重将大幅增加。

对于市场方面的预测，中指研究院分析师孟新增表示，下半年，一线城市在政策优化带动下，新房成交规模有望温和修复；二线、三四线城市低基数效应明显减弱，新房成交面积同比降幅或将明显收窄。

在孟新增看来，一线城市政策仍具备较大优化空间，随着下半年政策端持续发力，一线城市市场情绪有望继续好转，从而带动新房成交规模温和修复；二线及三四线城市政策优化空间不足，市场情绪整体或难有明显改观，市场活跃度预计将保持在低位，但随着下半年高基数效应的明显减弱，新房成交面积同比降幅或出现大幅收窄，其中部分核心城市下半年市场有望逐渐筑底企稳。

孟新增指出，目前，政府收储未售新房、国企收旧换新等模式才刚刚开始，未来随着各城市大面积推广以及配套资金的落地落实，预计将对去化库存、稳定市场起到积极作用，这都将有利于加快房地产市场的企稳恢复。

来源：央广网