前言：2023年4月20日，最高人民法院公布并施行《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号），这是今年的第一号司法解释，反映了最高院对于商品房消费者权益保障的重视，对于在当前经济下行、房地产行业受挫的背景下，提振购房人信心、维护市场稳定具有重要作用，并将产生深刻影响。

买房，最怕的是什么？

辛辛苦苦凑齐首付，好容易等来银行放款，却收到了项目停工的消息。

钱没了，房子也没了，房贷却一分不少，月月要还。怎一个糟心了得。

不过，从今天起，一切或将都快好起来啦！

4月21日，人民法院报刊登了一则最高院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。

虽然只有短短几百个字，却让无数业主一夜无眠。

我们重点来看跟业主相关的两条。

“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

大家都知道，新房大多数是“期房”。

这也意味着，购房者虽然已经支付了购房款，但由于没有办理不动产登记手续，并没有取得房屋所有权证。

这个条款，意味着“房屋交付请求权”优先级最高。首先要确保交房，再考虑其他权利。

值得一提的是，“已支付全部价款”并不等同于“全款买房”，按揭买房也属于这种情况，享受同等权利。

如果确定无法交付，又该怎么办呢？批复中也做了回应：

“在房屋不能交付切无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

这条更直接，法院将优先支持烂尾楼业主退款的权利。

无疑有里程碑式的意义。

一直以来，业主都是非常弱势的一方。

北京金诉律师事务所主任王玉臣提到，当遇到项目烂尾，往往是会出现各方债权“打架”——

银行要行使抵押权，施工单位要行使工程款优先受偿权，业主则要求交房或者退款。

然而，抵押权和工程款优先受偿权，都是有明文规定的。而业主享有的优先权，现行法律、法规并没有明确规定。

这就导致了一些基层法院，可能并不考虑业主的优先权。

最高院一发文，报纸一刊登，情况完全不一样了。

再补充一点法律小知识：

人民法院在审判工作中具体应用法律的问题，由最高人民法院作出司法解释；而“批复”是司法解释的一种形式，对所有的法院都有约束力。

今后再处理相关案件，都要优先保障业主的权利！

来源：楼市黄大大、深悦会